Per molti anni, l’acquisto di un immobile da destinare alla locazione è stato considerato uno degli investimenti più sicuri e redditizi. La casa ha sempre rappresentato un bene rifugio per eccellenza, ma oggi questa certezza si sta progressivamente affievolendo: il valore degli immobili tende a svalutarsi e i canoni di affitto non garantiscono più un’entrata costante e sicura come un tempo.
Perché non conviene più comprare le case
Il primo elemento da valutare è il rendimento effettivo. In passato, soprattutto nei grandi centri urbani e nelle città universitarie, affittare un appartamento era molto vantaggioso e poteva assicurare un guadagno netto fino al 7%. Oggi, però, il contesto è profondamente cambiato e questa forma di investimento risulta sempre meno conveniente.
Attualmente, tra imposte, spese di gestione, assicurazioni e rischio di morosità, il rendimento medio netto si è spesso ridotto a meno del 3%. La tassazione sugli affitti, pur con la cedolare secca che rimane più vantaggiosa rispetto all’Irpef, incide comunque in modo significativo sui profitti reali.
A tutto ciò si aggiungono l’IMU, le spese condominiali ordinarie e straordinarie, oltre a eventuali tasse locali. In definitiva, il proprietario si ritrova con un margine di guadagno molto ridotto, rendendo poco interessante l’acquisto di una casa da mettere a reddito. Ma questi non sono gli unici aspetti da considerare.
Altri fattori che incidono sul mercato immobiliare
L’introduzione di nuove normative in materia di efficienza energetica e sicurezza degli edifici comporta ulteriori costi per chi possiede un immobile. Chi desidera affittare deve garantire che la casa sia conforme alle normative vigenti e che abbia una classe energetica almeno pari alla E, se non superiore.
Le direttive europee sull’efficienza energetica degli edifici, valide dal 2025 al 2030, impongono ai proprietari di migliorare la classe energetica delle proprie abitazioni. In caso contrario, in alcune circostanze potrebbe addirittura essere vietato affittare l’immobile. Questo significa dover investire anche decine di migliaia di euro in lavori di ristrutturazione e adeguamento.
Rinnovare un appartamento datato comporta spese ingenti per interventi di isolamento, sostituzione degli infissi, aggiornamento degli impianti e altri lavori necessari. Questi costi, sommati a quelli già esistenti, rendono sempre meno conveniente l’acquisto di una casa da destinare all’affitto.
Mercato degli affitti instabile
La domanda di affitti resta elevata in molte città, in particolare dove sono presenti università, studenti fuori sede, lavoratori trasferiti e turisti. Tuttavia, il mercato si sta facendo sempre più instabile, con canoni che in alcune zone hanno raggiunto livelli insostenibili.
Molte famiglie non riescono più a sostenere affitti così elevati. Inoltre, la diffusione dello smart working ha ridotto la necessità di trasferirsi per lavoro, diminuendo la domanda di locazioni in diverse città.
Si registra anche un aumento dei casi di morosità, aggravato da una giustizia lenta che rende difficile recuperare i canoni non pagati. Il rischio di perdere diversi mesi di affitto, dovendo comunque sostenere tutte le spese relative all’immobile, è diventato molto concreto.
Valore immobiliare stagnante
Un tempo si investiva negli immobili confidando in una costante rivalutazione nel tempo. Oggi, invece, il valore delle case in molti Paesi è fermo o addirittura in calo, fatta eccezione per alcune grandi città o località turistiche dove i prezzi restano elevati.
Nelle aree periferiche o nei piccoli centri, la domanda è debole e i prezzi non mostrano segnali di ripresa. Questo rende difficile rivendere l’immobile senza subire perdite. Un altro aspetto da non sottovalutare è la crescente disponibilità di nuove forme di investimento.
Oggi chi dispone di capitali tende a orientarsi verso strumenti finanziari più flessibili e meno rischiosi, che spesso offrono rendimenti superiori e una maggiore liquidità rispetto al mercato immobiliare. Per questi motivi, investire in immobili non rappresenta più la scelta preferita come in passato.
